不動産賃貸業において
経費で落とせるものは？
不動産賃貸業で得た収入から経費を差し引いたものが不動産所得となり、税金が課せられます。経費で落とせるものと、落とせないものをきちんと把握しておくことは、適正な納税のために、そして節税のために非常に重要となります。
固定資産税・都市計画税
不動産を所有していると、毎年、固定資産税・都市計画税が課せられます。
固定資産税・都市計画税は不動産賃貸業と直接関係のある支出であるため、経費として認められます。
ローンの利息
銀行などの金融機関から融資を受け、ローンを組んでいる場合、利息分については経費として計上することができます。
減価償却費
減価償却とは経年・使用により価値が変わる固定資産に対して行われる会計処理で、不動産賃貸業のために取得したアパートの取得金額を、法定耐用年数で分割して毎年経費として計上することができます。
修繕費
アパートの設備の修繕や原状回復のためのリフォームなどの費用は、経費として認められます。ただし、不動産の価値を高めるような修繕は、固定資産として減価償却する必要があります。
損害保険料
火災保険や地震保険などの損害保険料は経費として落とすことができます。
租税公課
不動産取得税、登録免許税、印紙税などの不動産を維持するうえで発生する税金のことを租税公課と言い、租税公課は経費として計上することができます。
通信費
不動産賃貸業のために発生した携帯電話料金、インターネット代、郵便代などは通信費として経費計上可能です。
管理費・広告費
管理会社へ支払う管理費や、入居者募集のための広告費などは経費として認められます。
税理士への報酬
不動産賃貸業のための会計・税務のサポートを税理士に依頼した場合、その報酬は経費として認められます。
事業とプライベートで共用だが
プライベートと区別可能な
「家事按分」
上記のように、不動産賃貸業のために発生した費用は経費として認められますが、事業とプライベートで共用している車やパソコン、携帯電話などでかかる費用については、プライベートと区別して経費計上することが可能です。これを“家事按分”と言います。
家事按分が必要になる主な費用は次の通りです。
車のガソリン代・駐車場代・高速代など
事業だけでなく、プライベートでも使用している車のガソリン代、駐車場代、高速代などは、事業とプライベートの割合を客観的かつ合理的な割合で按分し、事業のために利用した割合のみ経費計上できます。
パソコンや携帯電話
車同様に、パソコンや携帯電話も事業で使用した分だけを経費として計上することになります。
これらは経費で落ちません
次に経費計上できないものですが、基本的に不動産賃貸業と直接関係がないものは経費として認められないと認識しておきましょう。また、スーツや時計などを事業のために購入し使用していても、事業と直接関係がないとみなされるため経費にはなりません。
給与・福利厚生費
オーナー様の給与や福利厚生費は経費とはなりません。副業として不動産賃貸業を行っているサラリーマン大家はもちろん、個人事業主であっても同様です。
ローンの元本
銀行などから融資を受けている場合、利息分は経費計上できますが、元本部分は経費として認められません。
賃借人に返還した敷金・保証金
賃借人が退去する際に返還した敷金・保証金は経費計上できません。それは、敷金・保証金は入居時に“賃借人から預かったお金”で、それを返しただけとみなされるからです。
不動産賃貸業で
最大限節税対策するために
不動産賃貸業で最大限節税するためには、「何が経費になるのか？」「何が経費として認められないのか？」をしっかりと理解しておく必要があります。
できる限り利益を得るために、可能な限り節税したいとお考えになるのではないでしょうか。
そうした方におすすめの方法が“青色確定申告”です。副業として不動産賃貸業を行っているサラリーマン大家の方も不動産所得を青色確定申告することができます。
最大65万円の特別控除
一定以上の規模で事業を行っている場合、最大65万円の特別控除を受けることが可能です。
小規模でも10万円の特別控除が可能
アパート1棟のみといった小規模な事業であっても、青色確定申告により10万円の特別控除を受けることが可能です。また、簡易的な貴重が認められているため、確定申告にかかる手間は白色確定申告とほとんど変わりません。
損をしないためにも税理士に相談しましょう！
本来であれば経費計上できたものをスルーしてしまわないように、節税対策を上手く取り入れて利益に繋げるためにも、不動産賃貸業に精通した税理士に相談されることをおすすめします。
神戸の近江清秀公認会計士税理士事務所では、これまでの不動産経営サポートの実績をもとに、経費計上などの会計・税務処理や節税対策をサポートいたします。
適正に経費を計上していないと、税務署から指摘が入って追徴課税を受ける恐れがありますので、そうした事態を防ぐためにも税理士に相談されることをおすすめします。
